La Comisión Nacional de Valores (la “CNV”), a través de la Resolución General N° 844/2020 de fecha 25 de junio de 2020 (la “Resolución”) y en ejercicio de las atribuciones conferidas por el artículo 19, incisos m), de la Ley N° 26.831, y sus modificatorias, crea un nuevo régimen especial destinado a la oferta pública de productos de inversión colectiva para el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, que comprende a los Fondos Comunes de Inversión Cerrados y a los Fideicomisos Financieros con particularidades requeridas por la industria inmobiliaria.
En tal sentido, la CNV adoptó la decisión de someter la Resolución al procedimiento de “Elaboración Participativa de Normas”, previsto en el Decreto N° 1.172 del 3 de diciembre de 2003, estableciéndose un plazo de 15 días hábiles para realizar presentaciones de opiniones y/o propuestas, a través del sitio www.cnv.gov.ar y cuyo vencimiento opera el 27 de julio de 2020.
A continuación, brindamos un resumen de las principales caracteres de los Fondos Comunes de Inversión Cerrados y los Fideicomisos Financieros destinados al financiamiento, inversión y/o desarrollo de la actividad inmobiliaria, como así también cuestiones relativas a la colocación y oferta pública de los valores negociables y los deberes de información periódicos aplicables a dichos productos financieros:
(i) Activos Subyacentes de los Productos de Inversión Colectiva
El activo subyacente deberá constituirse con el desarrollo, la adquisición, inversión y/o renta de activos inmobiliarios, ya sea de manera directa o indirecta, a través de vehículos creados exclusivamente a los fines del desarrollo de proyectos inmobiliarios.
En contraposición de las disposiciones actuales aplicables a Fondos Comunes de Inversión Cerrados Inmobiliarios, con acierto, la CNV amplía el alcance del objeto, a fin de ofrecer al público la inversión en cuotapartes vinculadas a desarrollos inmobiliarios de manera directa o indirecta. De tal forma, se viabiliza la estructuración de un emprendimiento inmobiliario directamente por una empresa que cumpla la función de desarrollador, permitiendo la vinculación directa entre inversores interesados en la adquisición de las unidades inmobiliarias.
A tal efecto, la Resolución prevé que para los Fondos Comunes de Inversión Cerrados Inmobiliarios que tengan como objeto especial de inversión el desarrollo de proyectos inmobiliarios, las cuotapartes puedan ser emitidas para otorgar el derecho de adquirir una unidad funcional o equivalente, debiéndose incluir disposiciones sobre los mecanismos de asignación equitativa y de valuación en los reglamentos de gestión.
En el supuesto de constitución de un Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario con fines de renta, la Resolución permite la vinculación entre los agentes económicos interesados en la inversión en la industria inmobiliaria y los desarrolladores demandantes de financiamiento para sus emprendimientos.
Cabe resaltar que la Normas de la CNV prevén actualmente la posibilidad que los Fondos de Inversión Cerrados y los Fideicomisos Financieros pueden emitir cuotapartes y valores fiduciarios en Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) – Ley N° 25.827 (UVA) o en Unidades de Vivienda actualizables por el Índice del Costo de la Construcción (ICC) – Comisión Nacional de Valores 294 NORMAS AÑO 2013 Ley N° 27.271 (UVIs), de conformidad con lo establecido por el Banco Central de la República Argentina, en las Comunicaciones “A” 5945 y “A” 6069, sus modificatorias y complementarias. Dichos valores negociables deberán emitirse con un plazo de amortización no inferior a DOS (2) años contados desde la fecha de emisión.
(ii) Incorporación de la figura del Desarrollador
La CNV incorpora la figura del Desarrollador, como agente clave de los Productos de Inversión Colectiva, cuya información deberá incluirse en los documentos de la oferta de los valores negociables (el prospecto y/o suplemento de prospecto, según sea el caso) con relación a su denominación social; historia y desarrollo; información contable; flojo de efectivo por los últimos seis meses; número de empleados; e indicación de los proyectos en los que participe.
Adicionalmente, la CNV establece para el desarrollador el cumplimiento de un deber de información periódico anual consistente en la actualización de la información brindada en el prospecto y/o suplemento de prospecto, mediante la presentación ante la CNV, a través de la Autopista de la Información Financiera (AIF).
En atención de la relevancia del rol del Desarrollador para el éxito del emprendimiento inmobiliario y a la extensión temporal de un emprendimiento inmobiliario, la CNV establece un deber de actualización de información similar al requerido para una emisora de obligaciones negociables.
Sin embargo, la CNV establece un régimen más gravoso para el Desarrollador, en comparación con el deber de actualización de una emisora de obligaciones negociables, dado que el incumplimiento por parte del Desarrollador a la publicación de un nuevo prospecto con información actualizada trae aparejado su remoción.
(iii) Designación de Auditor Técnico
El Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario y el Fideicomiso Financiero Inmobiliario deberán designar un Auditor Técnico, que será un profesional técnico independiente en la materia que tenga a su cargo, la realización de un informe sobre el avance de la obra, que incluya las comparaciones sobre proyecciones efectuadas con la aplicación real de los fondos a la ejecución de las obras, calculando los desvíos y cualquier otra información relevante sobre el emprendimiento.
La periodicidad de dicho informe mensual no será mayor a un mes mientras se encuentre vigente del producto de inversión colectiva, cuya publicación debe realizarse en el sitio web de la CNV, dentro del plazo de 15 días hábiles luego del cierre de cada mes.
(iv) Reducción del Período de Difusión y emisión en tramos
Coincidentemente con el régimen de oferta pública de otros valores negociables, la CNV otorga la posibilidad que las cuotapartes y valores fiduciarios que sean colocadas bajo Fondos Comunes de Inversión Cerrados Inmobiliarios y Fideicomiso Financieros Inmobiliarios, respectivamente, se reduzca el periodo de difusión de tres días hábiles a un día hábil, en la medida que la oferta pública de dichos valores negociables sea dirigida a inversores calificados.
La Resolución permite la emisión en tramos de los valores negociables para Fondos Comunes de Inversión Cerrados Inmobiliarios, una vez cumplida la respectiva adecuación del patrimonio en el activo espeífico y publicada de manera completa y actualizada en la AIF, la información exigida en el Régimen Informativo Periódico aplicable para los Fondos Comunes de Inversión Cerrados.
(v) Cronograma y estrategia de inversión
La Resolución establece el cronograma y estrategia de inversión par ala conformación del patrimonio del Fondo, deberá contemplar plazos acordes con el plazo de vigencia del mismo, de manera que se garantice en todos los supuestos el cumplimiento con la especificidad del Fondo.
(vi) Asamblea de cuotapartistas
La Resolución propone que la Sociedad Gerente puede prescindir de la asamblea de cuotapartistas obtuviere el consentimiento de la mayoría exigible de cuotapartistas, acreditado por medio fehaciente, conforme el procedimiento establecido a tal fin en el reglamento de gestión.
Cabe resaltar que las Normas de la CNV establecen, en la actualidad, que el reglamento de gestión podrá prever la prescindencia de la Asamblea de cuotapartistas cuando la Sociedad Gerente obtuviere la unanimidad de los cuotapartistas.
En tal sentido, la CNV acertadamente recepta un cambio esencial para prescindencia de la asamblea de cuotapartistas, toda vez que en la práctica resulta de cumplimiento imposible la obtención del consentimiento unánime de los cuotapartistas.
(vii) Clases de cuotapartes e integración diferida y mora en la integración
La Resolución dispone que el reglamento de gestión podrá prever la emisión de cuotapartes tanto de condominio como de renta. En éste último caso, deberá encontrarse definido en los prospectos, el activo específico junto con el flujo de fondos estimado y los mecanismos tendientes a garantizar el repago de las cuotapartes.
Si hubiera mora en la integración de las cuotaprates, el reglamento de gestión podrá disponer la venta de las cuotapartes en mora y, ante el fracaso de la enajenación, su cancelación, así como también podrá establecer, previa intimación al cuotapartista, la caducidad de los derechos con pérdida de lo aportado.
(viii) Oferta pública dirigida a inversores calificados
Los Fondos Comunes de Inversión Cerrados Inmobiliarios que tengan como objeto especial de inversión el desarrollo de proyectos inmobiliarios, y que no cuenten con un proyecto inicial predeterminado, ni con la identificación del desarrollador y/o project manager en el documento de la emisión, la oferta pública de las cuotapartes deberá ser dirigida exclusivamente a inversores calificados, en los términos definidos por las Normas de la CNV.
(ix) Reintegro en especie
Los Fondos Comunes de Inversión Cerrados Inmobiliarios que tengan por objeto especial de inversión el desarrollo de proyectos inmobiliarios y que contemplen el reintegro del valor de la participación del cuotapartista con activos del Fondo, podrán prever en el reglamento de gestión, la aprobación por parte de la Asamblea de cuotapartistas del plan de distribución respectivo.
(x) Fideicomisos Financieros Inmobiliarios
En los casos de Fideicomisos Inmobiliarios con el objeto de desarrollar un emprendimiento inmobiliario, se podrán emitir certificados de participación que otorguen el derecho a adquirir una unidad funcional o equivalente.
(xi) Colocación de valores negociables por Fideicomisos Financieros Inmobiliarios
En los prospectos y/o suplementos de prospectos se podrá prever la reapertura del período de colocación por un plazo que no podrá exceder de los cinco años desde iniciado el período de colocación original o hasta alcanzar el monto autorizado, en caso que durante el mismo no se hubiere suscripto la totalidad del monto autorizado.
Acceda al texto completo de la Resolución aquí.
Esta publicación no constituye una opinión legal sobre asuntos específicos. En caso de ser necesario, deberá procurarse asesoría legal especializada.
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