El 21 de diciembre de 2023 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto 70/2023 denominado “BASES PARA LA RECONSTRUCCIÓN DE LA ECONOMÍA ARGENTINA” (el “Decreto”). Mediante el mismo, tras declarar la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, sanitaria y social hasta el 31 de diciembre de 2025, el Poder Ejecutivo derogó y modificó diversas normas, con la finalidad de desregular la economía.
En efecto, se promueve un sistema económico basado en la libre competencia, con respeto a la propiedad privada y principios constitucionales de libre circulación de bienes, servicios y trabajo. A ese fin se dispone la desregulación del comercio de bienes y servicios, dejando sin efecto toda disposición que genere distorsiones de mercado.
Asimismo, se promueve una mayor inserción del país en el comercio mundial, adoptando los estándares internaciones en materia de comercio de bienes y servicios, procurando armonizar el régimen interno, hasta donde sea posible, con los demás países del Mercosur u otras organizaciones internacionales. En particular, se procurará cumplir con las recomendaciones de la Organización Mundial del Comercio (OMC) y la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE).
Modificaciones a la normativa aplicable a los contratos de locación.
Conforme surge de los considerandos del Decreto, “…los inconvenientes y penurias que el exceso de regulación normativa ha aparejado en las convenciones privadas, especialmente en los contratos de locación de viviendas, es un hecho público y notorio, con graves consecuencias tanto para locadores como para locatarios y la virtual destrucción del mercado inmobiliario”
En tal sentido, el artículo 249 del Decreto deroga la Ley de Alquileres, N° 27.551, que había sido sancionada originalmente el 30 de junio de 2020.
Esto implica que a partir de la fecha de entrada en vigor del Decreto, los contratos de alquiler de vivienda volverán a los términos establecidos bajo el Código Civil y Comercial tal como se celebraban previo al dictado de la Ley N° 27.551, con algunas modificaciones adicionales que se realizan en el Decreto.
Las modificaciones a los artículos del CCCN que regulan el contrato de locación, son las siguientes:
El artículo 255 del Decreto sustituye el artículo 1196 del CCCN que fuera aprobado por la Ley N° 26.994 por el siguiente, estableciendo que las partes pueden establecer libremente la fianza, depósito en garantía y la forma en las que serán devueltas en los contratos de locación, manteniendo únicamente la limitación de que la periodicidad del pago no podrá ser inferior a un mes.
“ARTÍCULO 1196.- Fianza, garantía y periodicidad del pago. Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.”
El artículo 256 del Decreto sustituye el artículo 1198 del CCCN que fuera aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias, por el siguiente, eliminando el plazo mínimo de duración de los contratos.
“ARTÍCULO 1198. Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años.”
El artículo 257 del Decreto sustituye el artículo 1199 del CCCN que fuera aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias, por el siguiente, estipulando que los contratos de locación podrán establecerse en cualquier moneda, sea de curso leal o no, además de que las partes podrán acodar el índice de actualización del mismo libremente.
“ARTÍCULO 1199. Moneda de pago y actualización. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada. No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928.”
Los artículos 258 y 259 del Decreto derogan los artículos 1202, 1204 y 1204 bis del CCCN que fueran aprobados por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias, los cuales estaban referidos: (i) al pago por parte del local de las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa (1202); (ii) al hecho de que la pérdida de luminosidad no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador (1204); y (iii) a que los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de dicha sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos. la compensación de gastos y acreencias a cargo del locador por el locatario (1204 bis).
El artículo 260 del Decreto incorpora como inciso d) del artículo 1219 CCCN que fuera aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias, como causal de resolución imputable al locatario “cualquier causa fijada en el contrato”.
El artículo 261 del Decreto sustituye el artículo 1220 del CCCN que fuera aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias, incorporando la salvedad resaltada debajo en la transcripción del artículo 1220 CCCN:
“ARTÍCULO 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario; b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.”
El artículo 262 sustituye el artículo 1221 del CCCN que fuera aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias, por el siguiente, modificándose la forma del cálculo del monto a abonar por parte del locatario en caso de resolución anticipada.
“ARTÍCULO 1221. Resolución anticipada. El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.”
El Artículo 263 del Decreto deroga el artículo 1221 bis del CCCN que fuera aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias, referido a la renovación del contrato de locación.
Acceda al texto completo del Decreto aquí.
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