A través de la sanción y promulgación de la Ley N° 27.551 (la “Ley”), se modificaron algunas de las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”) que regulan los contratos de locación, y se agregó una regulación complementaria. Las disposiciones de la Ley entrarán en vigor a partir del día 1 de julio de 2020 y surtirán efectos en los contratos que se celebren a partir de, e incluyendo, dicha fecha.
En tal sentido, la Ley dispone las siguientes novedades:
A. Constitución de domicilio electrónico en las relaciones contractuales:
La Ley modifica el artículo 75 CCCN y agrega la posibilidad de que las partes de cualquier contrato puedan constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.
B. Modificaciones al Código Civil y Comercial en materia de Locación (Arts. 1187 y ss. CCCN):
1) Flexibilización de las garantías exigibles al locatario (1196 CCCN).
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- el locador no podrá requerir del locatario la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original;
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- la devolución del depósito en garantía deberá ser mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes del contrato, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler, y reintegrarse en el momento de la restitución del inmueble.
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- en caso de que al momento de la restitución del inmueble exista alguna deuda no facturada por servicios públicos o expensas correspondientes al período contractual, las partes podrán acordar que (i) se tome de referencia el precio de la última factura abonada; o (ii) el locador podrá retener una suma equivalente a dicho monto como garantía de pago, debiendo restituir inmediatamente las sumas retenidas una vez que el locatario le presente las constancias de pago.
2) Ampliación del plazo mínimo legal de dos a tres años – Excepciones (1199 CCCN).
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- Independientemente de su destino, los contratos de locación de inmuebles no podrán tener un plazo menor a 3 (tres) años de duración.
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- Las excepciones al plazo mínimo legal no han sufrido modificación. Sin embargo, se aclara que si un contrato de locación destinado a “habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares” tienen un plazo superior a 3 (tres) meses, se presumirá que no fue hecho con esos fines.
3) Obligaciones del locador
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- Conservación de la cosa con aptitud para el uso convenido
A fin de conservar la cosa locada en el estado óptimo para su uso y goce convenido el locador debe efectuar a su cargo la reparación del inmueble según sea el deterioro en su calidad o defecto causado por cualquier causa no imputable al locatario.
Si el locador rechazara o no contestase la intimación del locatario dentro de los plazos previstos según la enmienda (que dependen de la urgencia de las reparaciones), el locatario podrá realizar la reparación por sí, con cargo al locador.
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- Resolución y derecho a suspender pagos por frustración del uso o goce de la cosa
El locatario podrá resolver el contrato o cesar el pago de cualquier suma adeudada bajo el contrato en caso de verse impedido de usar o gozar de la cosa, siempre y cuando esta situación se haya dado por causas no imputables al locatario.
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- Compensaciones
Los gastos a cargo del locador en virtud de la conservación de la cosa y las mejoras que no sean asumidos por el locador pueden ser compensados por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
4) Obligaciones del locatario – Expensas
La reforma excluye explícitamente el pago de las expensas extraordinarias por parte del locatario, y se limita la disponibilidad convencional a la posibilidad de acordar que pueden estar a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose que son aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, sin perjuicio de su calificación.
5) Extinción del contrato – Rescisión unilateral del locatario
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- Obligación de preaviso del locatario
En caso de hacer uso de su facultad de rescindir unilateralmente el contrato, habiendo transcurrido seis meses, el locatario deberá notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos 1 (un) mes de anticipación.
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- Renovación e indemnizaciones
El locatario de un inmueble destinado a vivienda no deberá indemnizar al locador cuando la notificación se realice con una anticipación de 3 (tres) meses o más, transcurridos al menos 6 (seis) meses de contrato.
Por otro lado, se agrega un nuevo artículo a través del cual cualquiera de las partes de un contrato de locación destinado a vivienda puede notificar fehacientemente a la otra para negociar la renovación del contrato dentro de los últimos 3 (tres) meses de relación. Si el locador se negara o no respondiese a la propuesta del locatario, el mismo podrá rescindir el contrato sin pagar la indemnización que correspondiese.
6) Desalojo
El plazo de la notificación intimando al pago de los alquileres permanece en un mínimo de 10 (diez) días corridos contados a partir de su recepción. Si la misma es remitida al domicilio fijado en el contrato, se tendrá por válida, sin perjuicio de la negación o dificultades impuestas por el locatario para recibirla.
La acción de desalojo deberá sustanciarse de conformidad con la forma más rápida prevista por cada jurisdicción para dicho proceso.
Con respecto a la entrega de las llaves y la restitución del inmueble, la Ley prevé que el locador no podrá negarse o condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. Si se negase a su recepción, el locatario podrá efectuar su consignación judicial con los gastos y costas a cargo del locador, y en ningún caso adeudará alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador, siempre que efectúe la consignación judicial dentro 10 (diez) días hábiles siguientes a la misma.
7) Intermediación
A partir de la entrada en vigor de la Ley, la intermediación en las locaciones de inmuebles podrá estar a cargo únicamente de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.
C. Regulación complementaria de la Ley:
1) Garantía
a) Opciones del locatario
Si el locador exigiese una garantía, el locatario puede elegir (al menos 2 opciones) entre (i) título de propiedad inmueble; (ii) aval bancario; (iii) seguro de caución; (iv) garantía de fianza o fiador solidario; o (v) garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.
b) Límites
La garantía exigida no puede ser mayor a 5 (cinco) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto de la garantía personal del locatario, en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de 10 (diez) veces el valor mensual del alquiler.
2) Ajustes
El precio de los contratos de locación destinados a uso habitacional debe fijarse como valor único y por períodos mensuales. Si se hiciesen ajustes del precio, podrán ser únicamente anuales y efectuarse utilizando un índice elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (“BCRA”), y conformado por partes iguales por las variaciones mensuales de los siguientes índices:
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- Índice de Precios del Consumidor (“IPC”); y
- Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (“RIPTE”)
3) Consignación
Si el locador se negase a recibir el canon locativo, el locatario podrá notificarlo a que lo reciba dentro de las próximas 48 (cuarenta y ocho) horas siguientes a su notificación, y podrá (i) proceder a su consignación habiendo pasado 3 (tres) días hábiles al vencimiento del plazo de la notificación; o (ii) cancelarlo mediante cheque cancelatorio, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.
4) Declaración de los contratos de locación frente a la AFIP
La Ley dispone que los locadores deberán declarar los contratos de locación en la Administración Federal de Ingresos Públicos (“AFIP”), bajo apercibimiento de ser sancionados conforme Ley N° 11.683 y modificatorias. Asimismo, la AFIP debe crear un régimen de facilidades para que se registren los contratos vigentes. En tal sentido, cada vez que un juez corra traslado de una demanda en virtud de un contrato de locación, el mismo deberá informar a la AFIP sobre la existencia del contrato.
D. Programa Nacional de Alquiler Social:
La Ley dispone la creación del Programa Nacional de Alquiler Social (el “Programa”), el cual tendrá el trabajo de tomar medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
El Programa estará bajo la órbita del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, y la Ley fija los parámetros que dicha entidad deberá contemplar para lograr el objetivo del Programa.
E. Mediación y otros métodos alternativos de resolución de conflictos – Obligación de mediación en caso de desalojo:
La Ley ordena que el Poder Ejecutivo Nacional, la Provincia de Buenos Aires y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires realicen conjuntamente las acciones necesarias para fomentar el desarrollo y el acceso gratuito o de bajo costo a la mediación y arbitraje, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
Por último, a partir de la entrada en vigor de la Ley, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria dejará de ser optativo y pasará a ser obligatorio para los casos de desalojo.
Esta publicación no constituye una opinión legal sobre asuntos específicos. En caso de ser necesario, deberá procurarse asesoría legal especializada.
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